Investeren in vastgoed: het verschil tussen gereglementeerde vastgoedvennootschappen en privatieve vastgoedspelers

Vastgoedinvesteringen zijn altijd een aantrekkelijke optie geweest voor beleggers op zoek naar stabiliteit en rendement. In de afgelopen jaren was investeren in zogenaamde gereglementeerde vastgoedvennootschappen (hierna: GVV’s) een populaire keuze voor wie zich bezighield met vastgoedbeleggingen zonder al te veel zorgen. Echter met veranderingen in het huidige economische klimaat is het essentieel om de dynamiek tussen gereglementeerde vastgoedvennootschappen en privatieve vastgoedspelers te begrijpen. In dit artikel gaan we dieper in op deze twee benaderingen van vastgoedinvesteringen en de verschillen die daarmee gepaard gaan.

Verschillende manieren van vastgoedbeleggingen: direct vs. Indirect beleggen

Je kan op verschillende manieren investeren in vastgoed. Een van de meest traditionele manieren is rechtstreeks investeren, bijvoorbeeld door huurwoningen te kopen en te verhuren. Hoewel deze aanpak enig rendement kan opleveren, brengt het vaak ook veel kopzorgen en kosten met zich mee, waardoor de uiteindelijke inkomsten mogelijk niet zo aantrekkelijk zijn als verwacht.

Een alternatief is indirect beleggen door te investeren in gereglementeerde vastgoedvennootschapen (hierna: GVV’s) of privatieve vastgoedspelers (bijvoorbeeld: Quares Residential Investment) die zich richten op vastgoedbeleggingen. De voordelen zijn dat je niet investeert in vastgoed, maar eerder in aandelen van een beleggingsvennootschap. Dit resulteert in een betere risicospreiding. Bovendien word je als investeerder ontzorgd omdat experten de beleggingsbeslissingen nemen.

Het verschil tussen GVV’s en privatieve vastgoedspelers

Een belangrijk onderscheid tussen GVV’s en privatieve vastgoedspelers is de wettelijke regulering en het toezicht waaraan ze onderworpen zijn. Zo zijn GVV’s beursgenoteerd en vallen ze onder de wet van van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen en aan het strenge toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (hierna: FSMA). Enkele voorwaarden die voortvloeien uit deze wet zijn de volgende:

• Schuldgraad mag maximaal 65% bedragen van het totaal van de activa in marktwaarde;
• Tenminste 80% van het aangepaste resultaat moet op het einde van het jaar worden uitgekeerd aan de aandeelhouders;
• Er moet sprake zijn van diversificatie van de portefeuille, dit wil zeggen dat geen enkel gebouw(encomplex) meer dan 20% van het vermogen mag uitmaken;
• Het patrimonium moet ieder trimester worden geëvalueerd door een onafhankelijke expert

Doorgaans zijn er voor de privatieve vastgoedspelers geen wettelijke verplichtingen aan verbonden. Deze privatieve vastgoedspelers kunnen er wel voor opteren om zoveel mogelijk de strikte regels, die voor de GVV’s vooropgesteld zijn, te volgen in hun strategie.

Quares Residential Investment

Quares Residential Investment (hierna: QRI) is een privatieve vastgoedspeler die duurzame, kwalitatieve en betaalbare woningen aanbiedt, die toegankelijk zijn voor een breed publiek in de Belgische huurmarkt. In tegenstelling tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is Quares Residential Investment  niet beursgenoteerd. Doch hanteren we bij QRI enkele vuistregels: Ten eerste hebben we geopteerd om de een maximale schuldgraad van 55% zoals bij gereglementeerde vastgoedvennootschappen te hanteren. Ten tweede moet sprake zijn van diversificatie van de portefeuille, dit wil zeggen dat geen enkel gebouw(encomplex) meer dan 20% van het vermogen mag uitmaken. Ten slotte wordt het vastgoed van QRI tweejaarlijks gewaardeerd door een onafhankelijke taxateur.  Verder baseren we de aandeelprijzen op de zogenaamde intrinsieke waarde, waarbij we rekening houden met de waarde van het vastgoed, van het bedrijf en waar we een lichte stijging hebben kunnen constateren.

Impact economische klimaat op de aandelen

In de vergelijking tussen GVV’s en Quares Residential investment, zijn er een aantal belangrijke verschillen op te merken. In onze analyse hebben we enkele representatieve bedrijven van elke vastgoedklasse geselecteerd, zijnde zorgvastgoed, logistiek, studentenhuizen, residentieel vastgoed en retail vastgoed.  Eerst en vooral hebben we de prijsevolutie van de aandelen geanalyseerd van deze verschillende GVV’s. We kunnen observeren dat de aandelenprijzen een stevige daling hebben meegemaakt van Q2 2023 ten opzichte van Q3 2023. Gemiddeld gezien zijn de aandelenprijzen zo’n 38% lager dan deze van eind maart.

Dit is in contrast met QRI waar de aandelenprijzen gebaseerd zijn op de zogenaamde intrinsieke waarde rekening houdend met de waarde van het vastgoed, van het bedrijf en waar we een lichte stijging hebben kunnen constateren.

Er liggen enkele redenen aan de grondslag voor de daling van de verschillende aandeelprijzen binnen de verschillende vastgoedcategorieën. De gemene noemer is voornamelijk de stijging van de interestrente. Een gevolg hiervan is de premium die sommige bedrijven hadden op hun aandelenprijs in vergelijking met de NAV, volledig is verdwenen. Dit had een grotere impact voor bedrijven met een hogere schuldgraad dan die met een lagere schuldgraad.

Het grote verschil situeert zich in het feit dat private vastgoedbedrijven doorgaans minder vatbaar zijn voor externe factoren waardoor de NAV en de aandelen meer stabiel blijven in vergelijking met die van beursgenoteerde GVV’s.

Wenst u meer informatie over ons vastgoedinvesteringsbedrijf Quares Residential Investment? Of wenst u te investeren? Surf dan naar www.qrinvest.be of bel naar 03 294 50 57.