se connecterLa rehausse du taux de la TVA signifie la mort des logements locatifs abordables et durables pour des milliers de ménages
18 octobre 2023C’est comme si après avoir rempli minutieusement votre chariot de courses en tenant compte des prix, vos produits vous coutaient soudainement 15 % plus cher au moment de passer à la caisse. C’est l’image utilisée par les investisseurs immobiliers pour commenter la soudaine modification de la réglementation TVA qui a pourtant permis à des milliers de ménages de trouver des kots et des logements locatifs abordables et durables ces dernières années. Alors que, dans un supermarché, les gens se résignent à abandonner les produits trop chers, sur le marché immobilier, cette révision de la TVA va signer le glas de milliers de logements locatifs indispensables. Cette rehausse ne concerne pas quelques chiffres après la virgule ; elle a d’importantes répercussions sur un secteur déjà sous pression ainsi que sur le logement de tous les Belges.
Pour lutter contre les dégradations urbaines, une réduction permanente du taux de la TVA à 6 % a été introduite en 2007 pour la démolition et la reconstruction de biens immobiliers dans 32 villes et communes. Avec une condition : la partie qui démolit et reconstruit le bien doit en rester le propriétaire. Les investisseurs qui démolissent d’anciens bâtiments pour les remplacer par de nouveaux biens à louer peuvent bénéficier de ce tarif réduit, contrairement aux promoteurs immobiliers qui bâtissent pour vendre. Outre cette règle permanente, une mesure provisoire a été introduite en 2021 dans le cadre de la crise du coronavirus concernant la démolition et la reconstruction de biens pour permettre aux promoteurs immobiliers de vendre des logements aux quatre coins du pays au taux réduit de 6 %. Cette mesure cessera fin 2023.
Les investisseurs immobiliers belges ont par conséquent été surpris par l’annonce soudaine du gouvernement, la semaine dernière, dans le cadre de l’exercice budgétaire, de la suppression de la règle permanente de 2007 pour les personnes morales (investisseurs) dès le 1er janvier 2024. Au cours de ces dernières années, cette mesure a permis de remplacer les vieux immeubles défraichis ou abandonnées dans les 32 villes concernées par des immeubles neufs offrant des appartements locatifs abordables et durables. Cette soudaine suppression va provoquer un effet boule de neige : l’offre déjà vacillante de biens locatifs va encore diminuer et les loyers vont augmenter alors que les biens mis en location ne seront pas plus durables. Cet effet domino n’est pas de nature à favoriser une politique sociale durable. C’est une attaque en bonne et due forme du besoin élémentaire qu’est le logement ; désormais, il ne sera plus uniquement difficile d’acheter un bien, mais aussi de le prendre en location.
Un projet moyen d’une centaine d’appartements s’échelonne en général chez nous sur 6 à 8 ans. Cela signifie concrètement que de nombreux terrains ont été achetés par des investisseurs qui avaient en tête un projet qui s’inscrivait dans une fiscalité en vigueur depuis déjà 17 ans. Personne n’a tenu compte du fait que bon nombre de ces projets étaient encore dans l’attente de l’octroi d’un permis et que leur construction seule allait encore durer deux ans en moyenne. Supprimer cette règle après 17 ans sans aucune période transitoire digne de ce nom va entrainer une augmentation soudaine de 15 % du budget de construction dans le chef des investisseurs alors que les revenus (les loyers) vont demeurer inchangés. Cette décision va signer l’arrêt de mort de nombreux projets que les investisseurs voulaient construire en vue d’une location durable.
En raison de l’inflation et des taux d’intérêt élevés, de plus en plus de Belges n’ont pas les moyens d’acheter un bien immobilier. Cet important groupe de la population s’oriente dès lors vers le marché de la location. Dans le secteur des logements sociaux, seuls les revenus modestes y ont droit, et là aussi, l’offre ne suit pas la demande. De nombreux demandeurs sont relégués sur une longue liste d’attente. Il est donc urgent d’étoffer l’offre de logements locatifs abordables et durables, notamment dans les grandes villes.
Ces dernières années, plusieurs initiatives privées ont été lancées pour faire face à cette demande. Souvent, il s’agit de fonds d’investissement soutenu par le capital institutionnel, qui souhaite investir à très long terme sur ce marché et qui privilégie l’accessibilité financière et le développement durable. Bon nombre de projets prévus ne pourront plus être exécutés à cause de la modification de la réglementation. Cette nouvelle offre de logements locatifs, pourtant indispensable, va faire défaut, et c’est le locataire qui en fera les frais.
Les finances publiques semblent aussi sous-estimer l’impact de cette mesure. Elles pensent s’enrichir en rehaussant le taux de la TVA à 21 %. Or si ces logements ne sont pas construits, il n’y aura pas de recettes. Et si l’on ne construit plus de logements locatifs abordables, il n’y aura plus besoin non plus de main-d’œuvre pour les construire (le secteur du bâtiment emploie actuellement près de 590 000 Belges). Et nous n’avons pas encore abordé les répercussions sur les objectifs climatiques. Les gains que nous pouvons en tirer tous à long terme ne pourront jamais être compensés par une hausse de la TVA.
Et c’est là que le bât blesse : la vision à long terme. Il est clair qu’éviter de toucher à cette règle pour les particuliers relève du bon sens (électoral), mais ces particuliers ne sont pas en mesure de réhabiliter des sites industriels abandonnés ou des zones urbaines complexes. Alors que la redynamisation et l’écologisation des centres-villes s’inscrivent justement dans une vision d’avenir, celles-ci doivent être encouragées contrairement à la vie en zone rurale qui a d’importantes répercussions sur la mobilité et la préservation de la nature et qui, de ce fait, renvoie une facture encore plus salée aux générations futures.
Nous regrettons sincèrement la suppression de la mesure provisoire du taux réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction de biens immobiliers, telle qu’introduite pendant la pandémie du coronavirus. C’est effectivement une occasion ratée dans la conjoncture actuelle. Mais éliminer une mesure permanente après 17 ans en prévoyant à peine une période de transition d’un an pour des projets qui s’étalent sur plusieurs années, c’est tout simplement scandaleux ! C’est une violation flagrante du principe de continuité. Cela revient à saper un environnement économique stable.
C’est pourquoi nous lançons un appel insistant. Donnez-nous la possibilité de terminer nos projets ! Asseyons-nous autour de la table pour construire ensemble l’avenir de nos villes au sein desquelles les locataires pourront aussi trouver un toit abordable et durable.
Cet appel est une initiative des investisseurs immobiliers professionnels :
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